降首付比例、取消利率下限，降公積金利率......央行重磅樓市新政出臺(tái)已一周，各地樓市怎樣了？

據(jù)第一財(cái)經(jīng)梳理，“517”央行新政后，政策落地路徑從降公積金開(kāi)始，四大一線城市領(lǐng)銜下調(diào)；隨后是房貸利率和首付比例，超十個(gè)省份宣布取消房貸利率下限，并降低首付比例。

從中央到地方，樓市政策大潮再次襲來(lái)，購(gòu)房者還買(mǎi)賬嗎？記者多方采訪了解到，受利好政策刺激，當(dāng)下市場(chǎng)信心正逐步提升，多數(shù)城市樓盤(pán)來(lái)訪量增多，新房活躍度有所提升。但整體來(lái)講，成交數(shù)據(jù)尚未明顯拔高，政策效果仍待發(fā)酵。

不過(guò)，微觀層面的變化正在累積，有從業(yè)者稱(chēng)“新政出臺(tái)這段時(shí)間忙壞了”“市場(chǎng)信心比以前強(qiáng)”，有中介表示“最近看房客戶確實(shí)很多”“年初著急賣(mài)的二手房都清出去了”，也有中介稱(chēng)“有樓盤(pán)晚上十點(diǎn)還在排隊(duì)簽約”......樓市信心正在微小處重建。

樓市新政大潮襲來(lái)

5月17日，央行發(fā)布重磅樓市新政，從信貸政策角度激活購(gòu)房需求。

新政之前，央行方面曾將首套、二套房貸最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%，此次進(jìn)一步下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)至不低于15%、25%，首付比例來(lái)到歷史最低。

房貸利率也同步調(diào)整，此前全國(guó)首套房利率下限為L(zhǎng)PR-20bp，二套下限為L(zhǎng)PR+20bp，本次新政則宣布取消房貸利率下限；二是個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，降至歷史新低。

新政發(fā)布后，公積金貸款率先迎來(lái)一波調(diào)整，10余省市下調(diào)住房公積金貸款利率。北上廣深四大一線城市率先宣布，西安、長(zhǎng)沙等二線城市以及遼寧、湖北、江蘇、江西、河南等省份均跟進(jìn)落實(shí)。

各地公積金政策調(diào)整后，降低首付比例、取消房貸利率下限大潮來(lái)襲。

近日來(lái)，吉林、湖北、廣西、云南、山西、寧夏、山西、甘肅、河北、陜西、廣東（省內(nèi)19個(gè)城市）、重慶等超十個(gè)省份、直轄市，以及部分城市全面下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例，首套房商貸首付比例不低于15%，二套房不低于25%，同時(shí)取消房貸利率下限。

5月25日，吉林省宣布，取消省內(nèi)各市首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套調(diào)整為不低于25%。

5月24日，河北省宣布，省內(nèi)各市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套不低于25%；取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，5月23日起執(zhí)行。

與河北同日，山西、陜西、甘肅等省份，均發(fā)布上述相關(guān)政策。甘肅表示，蘭州、白銀、平?jīng)?市，在前期已取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的基礎(chǔ)上，取消二套下限；嘉峪關(guān)、金昌、天水、武威等11個(gè)市州，取消首套和二套房貸款利率下限。

部分城市切實(shí)下調(diào)了商貸利率。5月21日，武漢部分銀行稱(chēng)，首套商貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-70BP即3.25%，二套商貸利率為L(zhǎng)PR-60BP即3.35%，多家銀行武漢支行確認(rèn)已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行新政。

5月23日，西安方面消息顯示，首套房商貸利率在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)40個(gè)基點(diǎn)，以5月20日最新5年期以上LPR報(bào)價(jià)（3.95%）計(jì)算是3.55%；二套房商貸利率在LPR基礎(chǔ)上下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，即3.9%。

“地方對(duì)房貸利率政策響應(yīng)比較快，一方面是需求端政策比較容易實(shí)施；另一方面，銀行也迫切想要加大貸款投放，因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸算是比較優(yōu)質(zhì)的貸款。”廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為。

“這段時(shí)間忙壞了！”

“這段時(shí)間我們忙壞了。”周末的北京，一位樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)仍在忙著帶客。

回想起近一個(gè)月來(lái)，該置業(yè)顧問(wèn)表示，自從北京出臺(tái)五環(huán)外可多買(mǎi)一套房的政策后，自己所在樓盤(pán)熱度便開(kāi)始提升，整體成交比之前強(qiáng)；疊加央行新政對(duì)市場(chǎng)的刺激，最近感受到客戶信心比之前明顯回升。

一位負(fù)責(zé)該樓盤(pán)分銷(xiāo)的中介也表示，新政實(shí)施后市場(chǎng)網(wǎng)簽便明顯增加，客戶信心也比之前提升了。“比如五環(huán)外有個(gè)新盤(pán)，從四月底開(kāi)始銷(xiāo)量一直很高，最近樓盤(pán)熱度持續(xù)提升，一方面是因?yàn)闃鞘行抡?，另一方面因?yàn)闃潜P(pán)降價(jià)，都快跟周邊次新房形成倒掛了。”

也有房產(chǎn)中介表示，自己還沒(méi)到“忙暈”的程度。“最近新房看房客戶確實(shí)多了不少，但有時(shí)一天全城跑陪一個(gè)客戶看，看完就沒(méi)下文了。”在他手機(jī)中的看房視頻中，有樓盤(pán)人流熙熙攘攘，分銷(xiāo)中介、置業(yè)顧問(wèn)、看房客戶你來(lái)我往，不少購(gòu)房者都是受新政影響，選擇出來(lái)看看。

該中介對(duì)二手房市場(chǎng)感受更明顯，他表示，數(shù)輪政策刺激后，很多二手房客戶開(kāi)始選擇看房，成交量也有一些變化。“我們門(mén)店這個(gè)月賣(mài)了11套二手房，上個(gè)月一共才賣(mài)了4套，成交量確實(shí)比之前多。年初著急賣(mài)的那些房源，現(xiàn)在差不多都賣(mài)沒(méi)了，不過(guò)價(jià)格確實(shí)降了很多。”

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“517”樓市新政實(shí)施后首個(gè)周末（5月18～19日），北京二手房市場(chǎng)成交量顯著增加，5月18日成交量超過(guò)900套，5月19日成交量突破1100套，整個(gè)周末總成交量超過(guò)2000套。

新房方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日～5月19日，北京五環(huán)外新房合計(jì)成交1418套，環(huán)比降幅低于全市平均水平，成交占全市比重84.8%，較1～4月提升6個(gè)百分點(diǎn)。

不僅是北京，其他城市也上演著樓盤(pán)人流增多、二手房帶看上升的場(chǎng)面。

率先打響降低房貸利率“第一槍”的武漢，多個(gè)樓盤(pán)人氣有所提升，市場(chǎng)上出現(xiàn)了熱銷(xiāo)甚至“日光”項(xiàng)目，不過(guò)以價(jià)換量依然是市場(chǎng)主流。中指研究院表示，5月16日～5月22日，武漢近一周商品住房成交1784套，日均254套，較4月日均166套的成交水平，漲幅達(dá)到53%。

西安當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介對(duì)記者表示，目前西安房貸利率已經(jīng)降了，新房市場(chǎng)升溫還不是很明顯，但二手房市場(chǎng)出現(xiàn)微妙變化。“客戶數(shù)量在增多，之前客戶看完總是不下定，現(xiàn)在決策周期則變短了，但是目前沒(méi)有價(jià)格上升趨勢(shì)，每個(gè)小區(qū)都有著急賣(mài)的業(yè)主降價(jià)，建議購(gòu)房者多觀察市場(chǎng)趨勢(shì)。”

5月25日，武漢市一房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，當(dāng)晚接近10點(diǎn)，簽約室還有人在排隊(duì)。“雖然一般周末簽約的人本來(lái)就會(huì)多一些，但明顯感覺(jué)比之前更多了。”

合肥市一名房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，現(xiàn)在成交量開(kāi)始起來(lái)了，雖然首付降低之后，后續(xù)每月的還款金額也相應(yīng)增加，但相比此前3.75%的房貸利率，現(xiàn)在房貸利率3.45%，已經(jīng)有所下調(diào)。

重慶市一名房產(chǎn)中介同樣稱(chēng)，雖然房貸政策的調(diào)整影響并不是很大，但成交量還是有一定的回升，另外，加上重慶夏天溫度比較高，近期看房的人也比較多。

部分城市成交明顯回升

樓市新政落地后，個(gè)別城市新房成交明顯提升。

以深圳為例，上周末，有熱門(mén)片區(qū)房產(chǎn)中介連續(xù)兩天陪客戶談到凌晨四點(diǎn)。樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政后首個(gè)周末（5月18日～19日），樂(lè)有家深圳門(mén)店二手房看房量對(duì)比今年周末平均水平上漲了127%，成為2018年以來(lái)的最高點(diǎn)；5月19日二手房單日成交量創(chuàng)2021年2月以來(lái)的最高點(diǎn)。

新房方面，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，上周深圳4個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，共推售1222套住宅房源，有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天接近“日光”、收金約15億；有項(xiàng)目“通宵賣(mài)房”，周末兩天成交5.18億元，上門(mén)量超3000組。

武漢市場(chǎng)也比較典型。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，依托漢口和光谷熱點(diǎn)區(qū)域板塊單個(gè)熱盤(pán)驅(qū)動(dòng)，武漢第20周項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)小幅回升，全市單盤(pán)平均來(lái)訪56組，較上周上漲8%，較4月周均上漲12%；單盤(pán)平均認(rèn)購(gòu)量2.7套，較上周上漲17%，較4月周均上漲13%。

廣州方面，合富研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)一周（5月13日～19日），廣州市新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)17%，二手房網(wǎng)簽量有所回落，不過(guò)部分中高價(jià)位的住宅有所增加，因此帶動(dòng)成交均價(jià)明顯走高。

但整體而言，多數(shù)城市熱度還未傳遞到成交端，利好政策仍有待發(fā)酵。

比如據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，南京第20周單盤(pán)平均到訪量為67組，持平4月周均，較去年下半年周均穩(wěn)中有增40%，但單盤(pán)認(rèn)購(gòu)量?jī)H為2.17套，不及4月和去年下半年周均水平。鄭州第20周整體市場(chǎng)到訪量環(huán)比上升約9%，認(rèn)購(gòu)體量環(huán)比下降1%。杭州第20周新房成交較4月周均下降14%。

丁祖昱評(píng)樓市認(rèn)為，當(dāng)下樓市信心正在加速重建，在“517”救市政策作用下，短期內(nèi)購(gòu)房者信心已有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度提升，新房市場(chǎng)成交低位修復(fù)，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇。5月新房成交環(huán)比4月會(huì)有一定程度提升，預(yù)期絕對(duì)量或與3月持平。

此外，一線城市政策是否會(huì)繼續(xù)放開(kāi)，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。5月24日，廣東對(duì)省內(nèi)的佛山、惠州、東莞、中山等19個(gè)城市進(jìn)行房貸政策調(diào)整，首套房首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房首付比例調(diào)整為不低于25%，并且取消利率下限，而這19個(gè)城市并沒(méi)有包括省內(nèi)兩個(gè)一線城市。

對(duì)此李宇嘉表示，作為一線城市，廣州、深圳是否把首付比例進(jìn)一步下調(diào)，要看其他城市落地以后，市場(chǎng)需求端能否有所起色；同時(shí)還需要觀察，國(guó)家釋放利好后，這兩個(gè)城市的樓市能否在房貸政策不變的情況下被推動(dòng)起來(lái)。