國慶假期后的第一個休息日（10月13日），位于深圳市龍華區(qū)的深業(yè)上城學(xué)府開盤，很多人都在盯著這個樓盤的銷售情況，檢驗(yàn)樓市熱度是否持續(xù)的時機(jī)來了。
332套房源，折扣均價(jià)接近8萬元/平方米，結(jié)果好在不負(fù)眾望，開盤三個半小時售罄，成為今年第二個“日光盤”。
同樣是這一天，北京兩個豪宅項(xiàng)目同時開盤。均價(jià)12.5萬/平方米的北京宸園，首日銷售額達(dá)到61.5億元。另一個項(xiàng)目中建璞園PARK，單套總價(jià)在1700萬-3400萬區(qū)間，開盤當(dāng)日入賬22億元。
在廣州，國慶假期主打的是新房強(qiáng)勢反彈，節(jié)后，熱度蔓延至二手房。10月12日，廣州二手房網(wǎng)簽1020套創(chuàng)今年新高。在傳統(tǒng)豪宅區(qū)珠江新城，某均價(jià)18萬元/平方米的小區(qū)平均2-3天就有一名業(yè)主成功出貨。僅僅一天后，上海緊隨其后，二手房網(wǎng)簽創(chuàng)近一年新高達(dá)1334套。深圳則是在13日創(chuàng)下單日簽約近四年最高。
“好消息，政策還有用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在其社交媒體上感嘆。
然而，還是有潑冷水的。節(jié)后，上海象嶼江灣悅府等數(shù)個樓盤因意向登記不足取消搖號；深圳節(jié)后開盤的有6個項(xiàng)目，其中一個地處遠(yuǎn)郊的樓盤，誠意登記后沒有任何消息流出。
刺激這波樓市反彈的“9·29”新政已過半月，10月10日保利發(fā)展的一次投資者交流會上，其證券代表稱：“窗口期能夠延續(xù)多長？市場的情緒是否持續(xù)延續(xù)？這個是需要去觀察的。”
節(jié)后，廣州多個樓盤宣布收回此前促銷折扣，還有樓盤直接宣布漲價(jià)，意圖催促購房者盡快下定。漲價(jià)只是噱頭，大部分樓盤都可以為意向購房客申請延長折扣期限。《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》詢問了來自深圳、廣州、上海的5家龍頭開發(fā)商，均表示：不會收回折扣。
購房者對價(jià)格仍然敏感
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》發(fā)現(xiàn)，北上廣深此輪樓市熱潮之所以來得又快又猛，至少有兩個關(guān)鍵因素，一個是項(xiàng)目本身就是“筍盤”，一個是城市整體上的供應(yīng)緊張。
可以看到，國慶期間熱賣的樓盤幾乎全部沿襲了9月的促銷折扣，甚至有的樓盤在國慶期間還有額外的送禮促銷，比如送黃金、汽車、車位。
“哪些項(xiàng)目交易更好呢？”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，首先，價(jià)格要足夠低，售價(jià)不能高于周邊項(xiàng)目，甚至要與周邊的同品質(zhì)二手房有“價(jià)格倒掛”；其次，區(qū)位要足夠好，特別是距離地鐵近，通勤、小孩入學(xué)等沒有瑕疵；最后，綜合品質(zhì)要足夠好，比如大品牌國央企開發(fā)商，高得房率，交付有保障。
以深圳剛剛“日光”的深業(yè)上城學(xué)府為例，其折扣后均價(jià)約7.48萬元/平方米，乍看價(jià)格偏高，因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)有新盤在去年曾跌破到5字頭。交通便利、實(shí)用率高、配套完善都是其次，之所以能在一日之內(nèi)售罄，最關(guān)鍵原因和今年前一個“日光盤”海德園一樣，即學(xué)區(qū)。
深業(yè)上城學(xué)府樓如其名，屬深圳高級中學(xué)北學(xué)區(qū)范圍，樓盤一路之隔就是正在擴(kuò)建的校區(qū)。深圳高級中學(xué)是深圳位列第一序列的公立學(xué)校。北學(xué)區(qū)學(xué)校是九年一貫制，根據(jù)龍華區(qū)最新的政策，未交房也可以申請學(xué)校，只需要網(wǎng)簽合同和不動產(chǎn)查詢單即可上學(xué)。
但看學(xué)區(qū)的話，周邊與深業(yè)上城學(xué)府共用學(xué)區(qū)的金亨里小區(qū)，今年7月的二手成交均價(jià)高居11萬元/平方米，深業(yè)上城學(xué)府明顯與二手房出現(xiàn)了價(jià)格倒掛。
值得注意的是，深業(yè)上城學(xué)府這個今年最受關(guān)注的學(xué)區(qū)盤，在去年拍地時是底價(jià)成交的，僅深業(yè)一家報(bào)價(jià)，三分鐘內(nèi)結(jié)束拍賣。
“去年一方面形勢不好，房企都沒錢，債務(wù)纏身，另一方面學(xué)區(qū)房被近年來的大學(xué)區(qū)概念搞得有點(diǎn)低落，風(fēng)險(xiǎn)加大了，也影響拿地積極性。”國家高端智庫CDI研究員宋丁對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。
深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，9·29新政后新房市場一改過去頹勢，特別是各區(qū)域性價(jià)比相對較高的項(xiàng)目，去化顯著加快。除了政策原因，還得益于開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步，以價(jià)換量趨勢不改。
第二個關(guān)鍵因素就是城市供應(yīng)。
2024年多個重點(diǎn)城市大幅縮減供地計(jì)劃，這樣做的直接影響是有效避免了土地流拍，繼而影響市場預(yù)期。對于核心城市而言，其深層次的影響是新房供應(yīng)減少。
同樣以深圳為例，深圳今年內(nèi)僅出讓了兩塊宅地。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，2024年1-9月共72個項(xiàng)目入市，同比2023年同期減少接近4成。再加上深圳大部分的舊改項(xiàng)目都處于停工或者緩慢施工的狀態(tài)，到今年國慶假期樓市情緒突然暴漲的時候，有樓盤甚至連樣板間都成功清掉了。
供應(yīng)不足使得“筍盤”迅速出清。從國慶假期延續(xù)到9日，深圳清掉了8個樓盤，剛需盤有龍華的華潤超核、華潤紫云府，光明的聯(lián)發(fā)悅尚居。前海的總價(jià)都在千萬以上的豪宅項(xiàng)目前海時代和一灣臻邸也已售罄。
這些樓盤無一例外在片區(qū)內(nèi)都是資質(zhì)最優(yōu)的一批，但過去一年銷售緩慢，可見觀望情緒濃厚的潛在購買力在9•29新政后迅速得到釋放。
“沙井、光明（寶安區(qū)較偏地段），多便宜我都不買。”一名在國慶期間購買了寶安區(qū)寶中片區(qū)某剛需盤的購房者稱。
“我在前海就看了一個樓盤一灣臻邸，因?yàn)榇_實(shí)沒啥可選的了。”一名單身女性購房者稱。“但凡沒有在國慶開盤或加推，或者開盤以后沒有優(yōu)惠促銷，甚至逆勢提價(jià)、收回折扣，必然也會流失客戶。另外，部分有瑕疵的項(xiàng)目，特別是在交通、教育配套上有缺陷，國慶期間銷售表現(xiàn)都不太好。”李宇嘉認(rèn)為目前的樓市，仍是買方市場。
“市場還未全面回暖”
國慶節(jié)后，清完貨的開發(fā)商一身輕松。“我們節(jié)后開了慶功會，慶祝國慶超額完成KPI，現(xiàn)在沒貨賣，主要是提振一下大家的士氣。”一家TOP20開發(fā)商的深圳公司員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
反倒是規(guī)模更大、存貨更多的開發(fā)商開始患得患失起來。10月8日節(jié)后上班的第一天，深圳某龍頭央企開發(fā)商的銷售微信群里一片靜寂。這家開發(fā)商在國慶七天完成了多個樓盤的清盤，銷售額數(shù)十億，每賣出一套房，銷售都會往群里發(fā)喜報(bào)，8號一整天都沒有成交消息。營銷部門的一名中層開始焦慮不安：“今天怎么沒動靜了？”
好在經(jīng)過8日的休整，節(jié)后的第一周內(nèi)，深圳一手住宅成交和二手成交均達(dá)到了環(huán)比增長。
即使是剛剛斬獲了“日光盤”的深業(yè)集團(tuán)也表現(xiàn)出了足夠的冷靜。“市場還未全面復(fù)蘇，是否穩(wěn)固復(fù)蘇還需以觀后效。”深業(yè)集團(tuán)營銷中心負(fù)責(zé)人對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
“未來不確定性還是很大的。”上海某央企開發(fā)商高層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說，“國慶銷售顯著增長，公司沒有慶功，擔(dān)心這波樓市上漲和股市一樣只是一小段快牛，和五月份的那次短暫’小陽春’一樣，而且我認(rèn)為是較大可能的。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入預(yù)期、行業(yè)預(yù)期，現(xiàn)在還沒有到能夠止跌回穩(wěn)的條件。”
平安證券在最新的研究報(bào)告中認(rèn)為：樓市成交修復(fù)未完全明朗，市場對銷售復(fù)蘇持續(xù)性仍有分歧。平安證券認(rèn)為行業(yè)復(fù)蘇主要障礙源于存量庫存較大，以及房價(jià)下行和收入擔(dān)憂下的居民購房意愿不足。
樓市復(fù)蘇未明確之下，接受《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》采訪的多家開發(fā)商內(nèi)部人士和房企官方，均表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：保持既有的促銷折扣，同時加快去庫存。
“在目前的市場背景下，我司在內(nèi)的國央企更應(yīng)發(fā)揮企業(yè)擔(dān)當(dāng)，落實(shí)各項(xiàng)穩(wěn)定營銷措施。”越秀地產(chǎn)方面表示。
“深業(yè)集團(tuán)會在市場中順勢而為，抓住時機(jī)，加快去庫存，目前仍會保留促銷折扣。我們會按公司經(jīng)營要求、年度銷售計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)合理安排項(xiàng)目入市。”深業(yè)集團(tuán)營銷中心負(fù)責(zé)人表示。
華潤置地深圳公司的某高層透露，“樓市應(yīng)該會慢慢好起來，現(xiàn)在各個城市情況不一樣，接下來的銷售指標(biāo)應(yīng)該會適度上調(diào)一點(diǎn)，營銷方面暫時不會收回折扣。”
“不會收折扣，現(xiàn)在還不知道后面會怎么樣，還是要趕緊去化。”深圳某本地開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人稱。
保利發(fā)展則在投資者交流會上明確表示：“當(dāng)下一定是最確定的一個時間窗口，所以一定是把握當(dāng)下，把能推的貨及時推出來搶收。我們10月份并沒有做太多的折扣回收的動作，而是更積極一些，把更多的客戶吸引到樓盤來。短期內(nèi)營銷政策不會發(fā)生太大的變化。”