9月底以來(lái)，樓市迎來(lái)一系列重磅政策“組合拳”，有超40個(gè)省市發(fā)布樓市新政超50次。如今“銀十”樓市已近尾聲，新政效果如何？未來(lái)呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)北上廣深一線城市進(jìn)行了深度調(diào)研。
2024年9月30日晚間，北京市6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，推出多項(xiàng)樓市調(diào)控政策。
其中，北京以“321”的梯度設(shè)置限購(gòu)門(mén)檻：非京籍居民購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房的，社保或納稅門(mén)檻為3年；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房的，門(mén)檻為2年；符合人才政策的，門(mén)檻為一年。北京還將首套房商業(yè)性貸款最低首付比例由20%下調(diào)至15%，二套房貸最低首付比例由不低于35%（購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)住房）、不低于30%（購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調(diào)至不低于20%。
這也是近年來(lái)，北京最大力度的一輪樓市政策松綁。
目前，北京樓市新政出臺(tái)已滿月。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，10月1日至29日，北京新房住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽4434套，比9月全月的水平增長(zhǎng)84.9%，但仍低于去年同期；二手住宅網(wǎng)簽16260套，比9月增長(zhǎng)27.8%，為近8年來(lái)的同期最高點(diǎn)。
價(jià)格方面，無(wú)論新房還是二手房，都出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，大幅降價(jià)的情況已有所減少，但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是二手房業(yè)主，也都不會(huì)貿(mào)然提價(jià)。
“這輪調(diào)控對(duì)預(yù)期的提振作用是明顯的。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從最近一個(gè)月的市場(chǎng)和數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。
議價(jià)空間減少
作為最早進(jìn)入存量市場(chǎng)的城市之一，新房交易并不占據(jù)北京市場(chǎng)的主流。今年1月，北京新房住宅網(wǎng)簽量曾沖上7000套的高點(diǎn)，但此后一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，僅高于受春節(jié)影響的2月。
9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)和相關(guān)部委的表態(tài)，樓市政策加碼的預(yù)期較為強(qiáng)烈。
一位央企開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于對(duì)政策走向有所預(yù)判，公司在9月底就做好營(yíng)銷上的準(zhǔn)備，包括準(zhǔn)備要推的房源，擬定價(jià)格策略等，相關(guān)的物料也已提前備好。
他表示，新政落地后，公司旗下各項(xiàng)目就進(jìn)入“加班模式”，銷售人員幾乎沒(méi)有休息。國(guó)慶長(zhǎng)假期間及其后兩周，項(xiàng)目的帶看和簽約情況均較為良好，直到月末才有所降溫。
大興區(qū)某新房項(xiàng)目的銷售人員也表示，新政出臺(tái)后，項(xiàng)目馬上和渠道公司開(kāi)會(huì)，要求加大推盤(pán)力度。由于此前蓄客情況不錯(cuò)，前期的去化速度也比較快。
作為北京市場(chǎng)的主流，除2月外，今年北京二手房月度網(wǎng)簽量保持在1.2萬(wàn)套至1.6萬(wàn)套之間。受此輪新政影響，10月的網(wǎng)簽量已經(jīng)突破1.6萬(wàn)套，這不僅是最近19個(gè)月以來(lái)的最高點(diǎn)，也是近8年的同期最高水平。
事實(shí)上，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后，多家機(jī)構(gòu)指出，10月全月北京二手房的實(shí)際交易量在2萬(wàn)套以上。
二手房市場(chǎng)的情緒變化較大，更易受外部環(huán)境影響。朝陽(yáng)區(qū)安貞區(qū)域的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示，10月以來(lái)，該區(qū)域的成交節(jié)奏明顯加快，有業(yè)主在觀望數(shù)月后選擇將房子賣(mài)出。還有少數(shù)好房源，掛網(wǎng)不到一個(gè)月就能賣(mài)出。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，今年下半年以來(lái)，北京二手房的議價(jià)空間就明顯減少，業(yè)主對(duì)價(jià)格較少讓步，客戶動(dòng)輒砍價(jià)數(shù)十萬(wàn)甚至一百萬(wàn)的情況，也已很少出現(xiàn)。
但明顯漲價(jià)的情況仍然較少。原因是二手房的總體供應(yīng)量仍然較大，并不具備漲價(jià)的基礎(chǔ)。
新房市場(chǎng)同樣如此。雖然部分新房項(xiàng)目已在10月減小或收回折扣，但尚未有項(xiàng)目提價(jià)。相反，臨近年末的業(yè)績(jī)結(jié)算節(jié)點(diǎn)，以價(jià)換量仍是開(kāi)發(fā)商的主要策略。
“暖冬”有望出現(xiàn)
本輪北京樓市政策“組合拳”中，除“限購(gòu)令”的放松外，最低首付比例的下降也值得關(guān)注。根據(jù)政策，北京首套房商業(yè)性貸款最低首付比例為15%，二套房貸最低首付比例不低于20%。兩者均為史上最低。
但據(jù)記者了解，在10月的樓市成交中，低首付的情況并不多。
多家機(jī)構(gòu)向記者證實(shí)，盡管最低首付比例在今年連續(xù)下調(diào)，但高首付仍是北京樓市的常態(tài)。
郭毅表示，當(dāng)前北京的購(gòu)房者中，改善性需求占比較高，這部分群體的支付能力強(qiáng)，能夠承受較高的首付。同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)就業(yè)和收入的預(yù)期存在不確定性，對(duì)于背負(fù)大額貸款仍然心存疑慮。
她表示，這也說(shuō)明，相比購(gòu)房門(mén)檻降低帶來(lái)的直接好處，促進(jìn)本輪北京樓市升溫的，是整體預(yù)期的改善。
前述央企開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人也表示，今年下半年以來(lái)，旗下項(xiàng)目的蓄客情況不錯(cuò)，但一些客戶認(rèn)購(gòu)后卻遲遲不肯網(wǎng)簽。在樓市新政出臺(tái)后，這部分客戶不再觀望，網(wǎng)簽的數(shù)量也明顯增加。
他認(rèn)為，相比于首付比例的下降，北京購(gòu)房者更關(guān)心的政策在于利率的下降，尤其是存量房貸利率的下降。另外，很多購(gòu)房者對(duì)于相關(guān)稅費(fèi)的下降也有期待。
二手房市場(chǎng)的預(yù)期也在潛移默化地發(fā)生變化。當(dāng)前北京二手房掛牌量在15萬(wàn)套左右，比此前17萬(wàn)套有明顯下降。分析人士指出，這也在一定程度上說(shuō)明業(yè)主的預(yù)期較為穩(wěn)定，不再急于出手。
值得注意的是，相比月初的熱度，到10月末，不少項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)交易降溫的情況。二手房市場(chǎng)的交易熱度也有所下降。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，與其他一線城市相比，北京樓市政策的力度并不大。因此在前期市場(chǎng)交易放量后，政策效應(yīng)難免會(huì)出現(xiàn)遞減。
但他指出，北京樓市政策仍有松綁空間，從近年來(lái)“小步快跑”的政策節(jié)奏看，未來(lái)不排除北京進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策的可能。加之年終是房企沖擊業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，張大偉認(rèn)為，今年北京樓市有望出現(xiàn)“暖冬”。