上海重磅樓市新政終于落地。“我的客戶都比我先知道，好幾個人給我發了新政策過來，感覺要忙了。”一家大型連鎖中介的內部人士告訴第一財經記者。
5月27日，上海發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，從社保繳納年限、購房資格、首付比例、房貸利率等多個方面，全方位優化了樓市政策，以更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。新政自2024年5月28日起施行。
億翰智庫認為，作為第一個響應政策號召，并對限購、限貸、利率等政策進行調整的一線城市，可見上海對穩定市場的決心和積極性，各項政策綜合作用，致力于減輕居民還貸壓力，提振居民信心。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海一攬子房地產政策，將發揮積極作用和效應。此次政策統籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質、促進職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。
有業內分析預計，其他三個一線城市及其他各省市也會積極跟進，特別是現在仍保留限購的七地（北京、廣州、深圳、石家莊、海南、天津）大概率會在現有限購的基礎上進行調整。
購房資格要求松綁
此次新政中最引人關注的莫過于限購政策的優化，涉及內容豐富，覆蓋非上海戶籍、人才、單身、離異、企業、多孩家庭、贈予等層面。
在非滬籍居民購房方面，所需繳納社保或個稅年限從過去的“連續繳納滿5年及以上”縮短為“連續繳納滿3年及以上”。其中，五個新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房的社保繳納要求從3年縮短為2年；自貿區臨港新片區則繼續執行繳滿1年的規定。
同時，非滬籍購房者能買房的范圍也顯著擴大，其中非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手房；原本在五個新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域。
上述政策放寬了購房資格，直接擴大了可購房群體，及其購房范圍。易居研究院研究總監嚴躍進表示，通俗來說，非滬籍購房者若是有3年社保，無論單身還是已經結婚，在市區即如黃浦區、虹口區等就可以買一套二手房，為滿足剛需住房需求創造了有利條件。
上海中原地產分析師盧文曦也表示，滿足要求的非滬籍單身人士可以在全上海市范圍內購買1套二手房，這樣舉措可以讓買家有更多選擇余地，如果選擇購買外環內二手房也意味著盤活存量市場，讓改善型買家有機會賣掉手里的二手房再去購買新房，有助于打通新房和二手房之間的置業鏈條。
新政同時對離婚購房、贈與的要求也進行了放松。新政規定，取消離異購房合并計算住房套數規定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。同時，關于住房贈與的，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。
此前2021年初，上海曾明確“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。同年7月，上海又出臺新規明確，通過贈與方式轉讓住房的，該住房自轉移登記之日起5年內仍計入贈與人擁有住房套數。
盧文曦認為，上述兩項新規實際上是對于原先比較嚴格的要求進行合理松綁，避免非常時期過于嚴格的政策誤傷到正常住房需求。某央企在滬營銷負責人也向記者表示，放松離婚買房的規定，也就意味著有實力的客戶可以通過離婚獲得購房資格，改善類客群也有望得到擴大。
此外，對二孩及以上的多子女家庭，無論是否為上海戶籍，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房；同時，對于多子女家庭，優化其在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔。
在億翰智庫看來，上海的此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長期高質量發展蓄力，發揮城市優勢搶“人口”，提振城市活力，激發城市發展動能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來不排除政策進一步放松的可能。
進一步降低購房成本
在降低購房門檻的同時，上海此次還對住房信貸政策進行了有效優化，從商貸和公積金貸款，首付比例、利率、額度等維度持續降低房貸成本。
從首付比例來看，此次有較大比例下調。此前，首套的首付比例為30%，二套房首付執行差異化政策，在青浦、嘉定等區域為40%，主城區為50%。
新政之后，首套房的首付比例降低到20%；二套房的首付比例仍執行差異化政策，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域降低至30%；主城區則為35%。
盧文曦分析，首付比例的大幅下調，對于剛需和改善的購買力釋放都有明顯幫助。對于改善型買家來說，當前二手房交易時間長，而且還價空間大，如果急于成交，房東可能要在掛牌價上打8折甚至更多折扣才能實現。較大的價格讓步，可能會使業主延緩或擱置置換計劃。
“現在首付比例大幅下降，首付款壓力明顯減小，有置換需求的業主不用急于賣一買一，可以先買新房，二手房賣掉后的房款進一步用來抵沖貸款等。交易上的急迫感和焦慮情緒會緩和很多。”盧文曦表示。
同時，本次對房貸利率的調整，也可以有效緩解月供負擔。根據新政，首套房的商貸利率調整為LPR減45個基點，也即5年期以上房貸利率最低為3.5%；二套房為LPR減5個基點，最低為3.9%，嘉定、青浦等6個行政區則為3.7%。
據中原地產測算，二套房的房貸利率下調幅度最大，從此前的4.25%降低到3.9%，若以等額本息方式還款，貸款100萬元，期限30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。金融政策組合會讓購房者切實降低購買成本。
盧文曦分析，自從5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議后，各部門為穩樓市提出多維度、多方面政策舉措。上海作為一線城市，市場對其穩樓市的政策期待更高，最近幾天新增客戶量、業務咨詢量等先前指標開始有所好轉。當前政策落地，利好兌現，會進一步強化樓市企穩的心理預期。
實際上，政策發布后不久，立刻就有開發商和購房者行動了起來。記者從上海龍湖青云闕處了解到，該項目今天開啟“24小時不打烊”模式，當前售樓處已有購房者在簽訂合同，一些客戶則在沙盤前討論著購房的最后細節。
此前有折扣促銷的項目也已對內發布通知稱，項目的價格將回調。亦有項目銷售連夜預約客戶，“今天晚上有3、4個客戶前來談”。也有房地產中介已經開始接待前來咨詢的購房者，“在跟客戶解讀政策，是要忙起來了”。
某滬上項目的銷售主管表示，這輪政策預計會促使社保差一點時間的客群、有需求買2套的客群加快入市。
“6月是上半年收官的重要時間節點，這個時間點出政策對促進樓市交易穩定有重要意義。”盧文曦稱，政策對剛需和改善型買家都釋放出友好信號，預計樓市成交量有望穩中向好。