5月27日晚，傳說(shuō)中的“上海房產(chǎn)新政”終于公布。
上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），在調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持居住困難家庭改善居住條件等方面提出具體舉措，新政策于2024年5月28日起正式施行。
就在10天前，央行發(fā)布重磅樓市新政——降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限，從信貸政策角度激活購(gòu)房需求。
上海新政施行當(dāng)日，廣州市同步發(fā)布最新政策。和其他城市的政策相比，一線(xiàn)城市后政策并不是一步到位，而是逐步放寬，呈現(xiàn)出“小步快跑”的特征。
支持鼓勵(lì)非滬籍人士購(gòu)房
上海樓市新政中，最引人關(guān)注的是與限購(gòu)“放松”有關(guān)的內(nèi)容。《通知》明確，非上海市戶(hù)籍居民家庭以及單身人士購(gòu)房繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上，較原先規(guī)定的5年繳納時(shí)限縮短了2年；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上”。此外，“非滬籍單身人士購(gòu)房范圍擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房”“取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定”“二孩及以上的多子女家庭可再購(gòu)買(mǎi)1套住房”等”政策，都被視為利好。
上海也是5·17央行房貸政策“三連發(fā)”后首個(gè)落地“降首付”政策的一線(xiàn)城市。首套房、第二套改善型住房的最低首付款比例從原先的30%、50%分別降至20%、35%；同時(shí)，購(gòu)房者所購(gòu)住房位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的，最低首付款比例調(diào)整為30%。公積金方面，購(gòu)買(mǎi)首套住房，個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整為80萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）調(diào)整為160萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)第二套改善型住房，個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度調(diào)整為65萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）調(diào)整為130萬(wàn)元。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次政策“松綁”重點(diǎn)支持非滬籍人才、非滬籍居民家庭、非滬籍單身人士三類(lèi)人群的購(gòu)房需求，目前住房自有率比較低的、購(gòu)房需求更迫切的正是這三類(lèi)人群。上述群體“上車(chē)”購(gòu)房，將對(duì)推動(dòng)上海二手房庫(kù)存去化、穩(wěn)定二手房交易價(jià)格、促進(jìn)二手房交易從而帶動(dòng)新房交易起到極大作用。另外，降低首付比例和房貸利率下限既是對(duì)近期國(guó)家政策導(dǎo)向的積極響應(yīng)，也是針對(duì)非滬籍人才數(shù)量較多的實(shí)際情況，加大政策優(yōu)惠力度。
“滬飄”單身人士迅速下單
政策發(fā)布之后，市場(chǎng)又作何反應(yīng)？5月27日，也就是政策出臺(tái)當(dāng)日，上海市嘉定區(qū)龍湖青云闕售樓處的電話(huà)被“打爆”，問(wèn)詢(xún)量較往日多出了3倍，部分置業(yè)顧問(wèn)要同時(shí)面對(duì)10余位客戶(hù)的線(xiàn)上咨詢(xún)，甚至有此前已看房的意向客戶(hù)在明確“二套房首付比例調(diào)整為35%”后，迅速轉(zhuǎn)賬下定。
龍湖青云闕項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人鈕先生向銀柿財(cái)經(jīng)介紹，之前有一對(duì)想購(gòu)置首套房的新婚夫婦，在得知首付比例下調(diào)至20%、貸款利率下降的雙重利好后，迅速趕往售樓處敲定了一套三居室。
新政同樣吸引了“滬飄”單身人士，蘇先生一直在上海工作，目前社保已繳納了3年，但礙于此前的限購(gòu)政策，一直買(mǎi)不到心儀板塊的房子。在了解到新政策將社保繳納期限縮短的消息后，他在下班后馬上前往售樓處看房，并表達(dá)了想盡快在上海安家的意愿。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海的房地產(chǎn)新政立足房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，同時(shí)充分結(jié)合近期國(guó)家調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策等精神，體現(xiàn)了上海因城施策、綜合施策導(dǎo)向；在統(tǒng)籌市場(chǎng)和保障、存量和增量，提升住房品質(zhì)、促進(jìn)職住平衡的同時(shí)，更好滿(mǎn)足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。此次政策落地和實(shí)施，將更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，也將進(jìn)一步促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
一線(xiàn)城市購(gòu)房政策仍有放寬空間
近兩個(gè)月，成都、杭州、長(zhǎng)沙、西安、蘇州等省會(huì)城市或準(zhǔn)一線(xiàn)城市全面取消限購(gòu)，每當(dāng)有大城市為政策“解綁”，購(gòu)房者和從業(yè)人員就越發(fā)關(guān)注北上廣深的動(dòng)向。進(jìn)入5月，作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，北上廣深相繼出臺(tái)政策，或?yàn)樵鹊南拶?gòu)政策“松綁”，或調(diào)整優(yōu)化信貸政策，引發(fā)市場(chǎng)熱議。
4月30日，北京優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，對(duì)五環(huán)外增加1套購(gòu)房指標(biāo)（即，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個(gè)稅的非京籍居民家庭或單身人士，可在五環(huán)外新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房）。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前北京新建商品房住宅庫(kù)存超過(guò)8成在五環(huán)外，且多為改善型樓盤(pán)，二手房約70%房源也在五環(huán)外。
近半年來(lái)，北京在出臺(tái)樓市新政方面采用了“小步快跑”的策略，根據(jù)市場(chǎng)需求和樓盤(pán)熱度，已進(jìn)行多輪調(diào)整優(yōu)化，先后發(fā)布“執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”“首套房首付30%”“公積金貸款額度上浮”“取消離異家庭購(gòu)房限制”等政策，有針對(duì)性地釋放市場(chǎng)需求、緩解購(gòu)房壓力。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布以來(lái)，北京二手房成交量有明顯企穩(wěn)跡象。部分專(zhuān)家表示，由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，政策調(diào)整節(jié)奏不會(huì)過(guò)快，不少購(gòu)房者仍在觀(guān)望下一階段北京是否會(huì)“松綁”限購(gòu)限貸相關(guān)政策。但截至目前，原有的限購(gòu)條件仍未改變，對(duì)于本市戶(hù)籍、五年社保等要求未有變動(dòng)。
事實(shí)上，此前上海也曾采用相同策略，先后“松綁”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”“下調(diào)首付比例和房貸LPR加點(diǎn)”等重點(diǎn)政策，但部分政策力度偏小，被認(rèn)為是“擠牙膏”，對(duì)市場(chǎng)帶動(dòng)作用不明顯。而此次新政發(fā)布一方面延續(xù)了政策調(diào)整整體寬松趨勢(shì)，同時(shí)也加大了力度、擴(kuò)大了范圍。
深圳的做法是“因區(qū)域?qū)嵅?rdquo;，提出有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳市戶(hù)籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套住房；非深圳市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士（含離異）在以上7區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，社保、個(gè)稅繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。
不難發(fā)現(xiàn)，三城均以定向疏解的方式，引導(dǎo)購(gòu)房者向新房、二手房存量較大的區(qū)域拓展，這些區(qū)域外來(lái)人口集中、高端人才聚集，定向“松綁”既可幫助外來(lái)人口安居樂(lè)業(yè)，也可緩解存量區(qū)域“庫(kù)存去化”壓力。但大部分業(yè)內(nèi)人士表示，政策解綁或?qū)㈦A段性推高成交量，但并不會(huì)致使樓盤(pán)漲價(jià)，而成交量的增長(zhǎng)也將呈現(xiàn)穩(wěn)步回暖態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)突然“過(guò)熱”的情況較難出現(xiàn)。
緊跟上海之后有所動(dòng)作的廣州，在新政中明確，居民家庭在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)無(wú)住房且符合購(gòu)房條件的，新購(gòu)住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”條件的，新購(gòu)住房申請(qǐng)住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定；在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房的，非本市戶(hù)籍居民家庭能提供購(gòu)房之日起前6個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，享受戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房待遇。此外，首套房商業(yè)貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。而該政策力度顯然較上述三城又邁進(jìn)了一步。據(jù)悉，新政策落地前，廣州已有不少樓盤(pán)開(kāi)始宣傳“首付15%起”。
截至目前，北上廣深在樓市政策調(diào)整優(yōu)化上都表現(xiàn)出了極大的誠(chéng)意，盡管尚未全面放開(kāi)限購(gòu)政策，與其他非一線(xiàn)城市仍存在較大差異，但這也為后續(xù)政策進(jìn)一步放開(kāi)留下余地。諸葛數(shù)據(jù)研究中心通過(guò)對(duì)比當(dāng)前各地樓市政策來(lái)看，上海本次新政的松綁力度及涉及寬度均上升到了新高度。此外，不排除這似乎向市場(chǎng)傳遞了一定的信號(hào)，即接下來(lái)各地房地產(chǎn)政策的松綁或有強(qiáng)化趨勢(shì)。億翰智庫(kù)同樣認(rèn)為，此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展蓄力，發(fā)揮城市優(yōu)勢(shì)搶“人口”，提振整個(gè)城市的活力，激發(fā)城市發(fā)展動(dòng)能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來(lái)不排除政策進(jìn)一步放松的可能。