繼“5·17房產新政”之后，全國多地新房、二手房市場正向反饋明顯，不少城市出現成交“回暖”現象。新政帶動了市場的成交量，卻拉不動二手房價格下跌的頹勢，根據國家統計局最新統計數據顯示，5月份，全國一線、二線、三線城市二手住宅銷售價格環比均為下降，其中省會城市濟南截至今年5月二手房價格已經達到了十三連降。山東商報·速豹新聞網記者留意到，濟南有二手房房源4個月時間調價10次，降價41萬元才實現成交，而部分熱門城市，更是直接在線上中介平臺上“隱去”了歷史成交價。“價高傷買家，價賤傷賣家”，在當下的市場環境氛圍中，二手房已然陷入了一場買賣博弈局。

文/圖　山東商報·速豹新聞網記者　夏子繁

二手房頻頻降價，市場進入博弈狀態

4個月降價41萬元

二手房房主糾結與無奈

“降降降”，濟南二手房價格的“滑鐵盧”還在持續……根據國家統計局歷史統計數據顯示，自2021年以來，濟南二手房價格一直維持下降趨勢，每月環比降幅不大，但維持下降趨勢較久，在2023年4月濟南二手房價格迎來一波三連漲后，二手房價格很快轉漲為降，截至今年5月已經達到了十三連降。

在某線上二手房交易平臺上，記者隨意瀏覽搜尋了幾套二手房房源，根據該交易平臺提供的房源時間軸相關信息顯示，這幾套二手房房源掛牌價調整頻次較高，且多為調低價格。以濟南市歷下區和平路附近一套房源為例，該套房源今年1月掛牌出售，掛牌價為146萬元。從房源數據軸數據來看，該套房源自掛牌后一直在調低價格，其中4月中旬和4月下旬調價幅度最高，分別為降價8萬元和降價7萬元。經過10次調價，該套房源最終以降價41萬元，在5月底完成成交，成交價為104萬元。

據記者不完全梳理發現，實際上今年以來類似上述二手房頻頻降價的案例屢見不鮮。此前雪山唐冶小高層的房價就曾達到15000元/平方米左右，而現如今二手房成交價格在14000元至16000元/平方米之間；大漢峪、高新區此前好樓層二手房房價為26000元至30000元/平方米，現如今成交價僅需20000元至24000元/平方米；對于部分偏僻片區的老破小房源，其二手房成交價甚至跌破10000元/平方米。舉例來看，濟南西客站片區有房源兩室兩廳，掛牌售價為83萬元，建筑面積為93.43平方米，單價僅為8884元/平方米。

“不想降價也得降，小區平均成交價就是標準，不降價買家都不會看你的房子。”有二手房房主告訴記者，當下的市場環境非常考驗賣家心理素質，低了感覺吃虧，高了又沒辦法吸引人購買。“急需用錢的時候就盼著不虧本，掙多掙少的現在也沒那么重要了。”該房主表示，他身邊有很多同他有著一樣心思的買家，都希望還能在買賣交易中稍微掙一點，“著急的就降價賣，不著急的就等等，反正現在想抬價太困難了。”

“一老一小”并非絕對堅挺

降價根源在市場不在買家

在濟南二手房房價頻遭“滑鐵盧”的背景下，業內常有觀點認為市場上“一老一小”的房源價格最為堅挺，而事實上真的如此嗎？所謂“一老一小”房源，一類是為孩子入學考慮的熱點學區房，另一類則是為老人改善居住條件的養老房，這兩類房源一類不愁賣，一類容易達成交易。

“學區房無論在哪個城市都是二手房關注的焦點，而養老房主要是易成交。”有房產中介人士表示，一些賣家考慮為家里老人改善居住條件，于是想著置換新房，而整個交易過程中這類賣家多考慮市場房源量大，僅期望補個置換差價，所以大部分的交易這類賣家都不會過于抬高價格，多為“低買低賣”，而這也就導致該類房源成交周期相對較短。在目前買方市場大背景下，比較權威的認知為二手房成交周期平均為6個月左右，而這“一老一小”兩類優質的房源成交周期均小于6個月。

但記者留意到，近段時間以來，一些被冠以“一老一小”名號的優質房源也開始了降價行為。以經五路附近某熱點區域房源為例，該區域僅有33套房源在售，自今年4月以來，已經成交了4套房源。但從成交數據軸來看，該片區房源最高價曾達到36000元/平方米，而5月最新成交均價已經降到了27000元/平方米。

“降價是促進二手房成交的手段，現在不降很難賣。”