杭州宅地拍出59.2%溢價(jià)率、上海誕生區(qū)域單價(jià)“地王”、北京海淀再現(xiàn)89億元總價(jià)“地王”??樓市下半年開局首月，土地市場點(diǎn)狀熱度頻發(fā)，但成交總規(guī)模仍在進(jìn)一步降低。
8月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，TOP100房企拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較前6月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中建壹品和保利發(fā)展前7月的拿地規(guī)模均超過200億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，7月單月，由于一二線城市土地供應(yīng)量和成交量均有所減少，百強(qiáng)企業(yè)當(dāng)月拿地總額同比降幅亦隨之?dāng)U大。
中指研究院分析認(rèn)為，今年以來，房企拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢持續(xù)，土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企拿地短期內(nèi)整體依舊保持審慎態(tài)勢。
來源：中指研究院
建發(fā)房產(chǎn)奪得拿地和新增貨值榜“雙冠”
國央企繼續(xù)成為各地土拍市場的主角。
今年前7月，拿地規(guī)模TOP10房企中，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中建壹品和保利發(fā)展分別以279億元、228億元、213億元和207億元的權(quán)益拿地金額排在前四位。同時(shí)，這也是TOP100企業(yè)中僅有的拿地規(guī)模超過200億元的4家房企。
從新增貨值來看，前7月，建發(fā)房產(chǎn)以621億元的全口徑新增貨值占據(jù)行業(yè)第一，華潤置地和保利發(fā)展分別以571億元和508億元排在第二和第三位。權(quán)益新增貨值方面，建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展同樣占據(jù)前三位，分別為527億元、434億元和431億元。
值得注意的是，福建國企建發(fā)房產(chǎn)在前7月的拿地榜和新增貨值榜上均排在第一位。
對比來看，TOP10房企今年前7月新增貨值總額為4315億元，占TOP100房企的32.4%，新增貨值門檻為54億元。
從區(qū)域來看，長三角土拍市場仍領(lǐng)跑全國。今年前7月，長三角TOP10房企拿地總金額885.2億元，繼續(xù)位居四大城市群之首，增長較快；京津冀TOP10房企拿地總金額809億元，位列第二，主要是由于7月份北京多宗土地拍賣，金額增長亦較快；中西部TOP10房企拿地總金額373億元，排在第三。
來源：中指研究院
從各個(gè)城市拿地TOP10房企來看，央企國企依然是主力，實(shí)力民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。如京津冀地區(qū)，海開控股、中建智地拿地額均超百億元；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵、華潤置地等企業(yè)在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局；綠城中國、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)，聚焦杭州等深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)；寧波江山萬里置業(yè)、得力房產(chǎn)等區(qū)域性中小房企表現(xiàn)突出，則深耕重點(diǎn)城市增加土地儲(chǔ)備。
從全國住宅用地成交總價(jià)TOP10地塊來看，7月入榜地塊成交金額門檻為21億元。入榜地塊中，北京海淀區(qū)永豐地塊以總價(jià)89.01億元位居榜首。從城市來看，北京、上海均有3宗地塊入榜，總成交金額分別為142.6億元、75.4億元；杭州、成都各有2宗地塊入榜，總成交金額分別為50.5億元、45.3億元。
7月熱點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率頻創(chuàng)新高
作為樓市下半年的開局月，7月份部分熱點(diǎn)城市的土拍市場頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊、單價(jià)或總價(jià)“地王”。
7月9日，上海舉行今年三批次土拍，這是自“滬九條”出臺(tái)后的首批宅地出讓，也是上海取消溢價(jià)率10%的封頂原則后的首場土拍。同時(shí)，本次出讓地塊也未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。最終，出讓的4宗土地中有2宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，總攬金91億元，最高溢價(jià)約21%。
此次土拍供應(yīng)結(jié)構(gòu)更具吸引力，增加了楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)核心的供應(yīng)，地塊間熱度分化因此更為顯著。其中，楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K由保利以溢價(jià)率約21.18%競得，樓面價(jià)超過8.8萬元/平方米，成為楊浦區(qū)新的單價(jià)“地王”；楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊由北京城建&越秀以22.3023億元摘得，溢價(jià)率約17.12%。
“取消溢價(jià)率上限代表著上海土地市場在經(jīng)歷三年限價(jià)后，回歸‘價(jià)高者得’的市場邏輯，有利于企業(yè)打造‘好房子’，從而增加政府土地收入，將有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認(rèn)為，本次高溢價(jià)率成交的地塊也使客戶對未來該板塊房價(jià)上漲有一定的預(yù)期，高溢價(jià)率成交地塊未來批準(zhǔn)售價(jià)或?qū)⒏哂趯?shí)行房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的項(xiàng)目，這亦將對拿地開發(fā)商的銷售及產(chǎn)品打造能力形成挑戰(zhàn)。
另一個(gè)熱點(diǎn)城市杭州，則頻現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊。7月23日，杭州出讓2宗宅地，共攬金29.4億元，其中城東新城地塊被濱江以22.6%溢價(jià)率摘得；豐收湖地塊被綠城以59.2%溢價(jià)率斬獲，創(chuàng)下2019年以來杭州土拍溢價(jià)率新高。7月30日，杭州主城首宗不限房價(jià)的濱江白馬湖地塊成功出讓，由于板塊內(nèi)宅地已10年未供應(yīng)，最終經(jīng)過42輪競價(jià)，該地塊被綠城中國以27.16億元競得，成交樓面價(jià)29223元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到9.57%。
北京土地市場7月的焦點(diǎn)則是北京海淀新“地王”。7月25日，北京海淀區(qū)永豐地塊以89.01億元成交，成為今年該區(qū)域總價(jià)“地王”。此次拍賣吸引了多家房地產(chǎn)企業(yè)參與，最終被保利和建工聯(lián)合體競得。
在成都，7月中心城區(qū)兩場土拍共攬金103.51億元。其中，7月19日成交5宗土地，總金額45.23億元，最高溢價(jià)率為8.63%。7月17日，成都有4宗土地成交，總成交金額58.28億元，最高溢價(jià)率為6.5%。
與其余熱點(diǎn)城市不同的是，合肥7月土拍以中小民營房企搶拍和國企托底為主。7月30日，合肥成功出讓10宗地，攬金51.39億元。其中4宗溢價(jià)成交，6宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為2.7%。溢價(jià)拿地的四川邦泰、天阜和意禾均為外來中小型房企，且目前所持項(xiàng)目較少，擴(kuò)張意圖明顯。在本次土拍中，本地國企底價(jià)拿地托底，而安徽置地、偉星、越秀等以往的土拍常客此次均未入場。整體來看，房企拿地意向減弱，市場觀望情緒依然較大。