5·28新政”滿月，深圳樓市出現(xiàn)積極信號(hào)。
6月28日，深圳灣頂級(jí)豪宅中海深灣玖序正式選房，開(kāi)盤(pán)三小時(shí)收金100.2億元。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中海深灣玖序是今年以來(lái)認(rèn)籌表現(xiàn)最好的樓盤(pán)，共計(jì)516批購(gòu)房者凍資選房，平均1.76人選1套房，凍資金額高達(dá)25.8億元。
二手市場(chǎng)也有明顯回暖。深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“5·28新政”落地后一個(gè)月（5月29日-6月27日），深圳二手房簽約量相比4月29日-5月28日增長(zhǎng)26.2%。
深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平向時(shí)代周報(bào)記者表示，“‘5·06新政’出臺(tái)后，深圳樓市的熱度上了一個(gè)臺(tái)階，‘5·28新政’出臺(tái)推動(dòng)市場(chǎng)熱度繼續(xù)上升。”
今年5月，深圳樓市政策密集出臺(tái)。先是分區(qū)進(jìn)行限購(gòu)優(yōu)化，接著央行三連發(fā)重磅利好，隨后深圳宣布降首付、降利率，還有跨行“帶押過(guò)戶”資金免費(fèi)監(jiān)管，眾多房企參與“以舊換新”活動(dòng)。
肖小平同時(shí)指出，政策“蜜月期”已過(guò)，最近兩周市場(chǎng)成交量有所回落，傳統(tǒng)淡季也將到來(lái)。“一方面要看市場(chǎng)回落程度是多少，如果和歷年正常值差不多，就不一定要出新的政策。如果回落程度比正常值要高，深圳的政策抓手還是有的。”
深圳一新盤(pán)售樓處，時(shí)代周報(bào)記者攝
深圳灣頂豪3小時(shí)收金百億
位于深圳灣超級(jí)總部基地的頂豪樓盤(pán)中海深灣玖序是“5·28新政”落地的一個(gè)月里，唯一一個(gè)入市的豪宅項(xiàng)目，并交出一份不錯(cuò)的成績(jī)單。
中海深灣玖序自誕生便備受矚目。2023年6月30日，中海力壓華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等房企，以125.32億元、全年期自持租賃住房面積5.85萬(wàn)平方米的代價(jià)競(jìng)得T207-0060宗地，一舉打破“70/90”戶型限制以及銷(xiāo)售價(jià)格限制。
今年5月，T207-0060宗地以“中海深灣玖序”的案名亮相，看房需驗(yàn)資1000萬(wàn)元，是最近幾年深圳驗(yàn)資門(mén)檻最高的樓盤(pán)。展廳開(kāi)放一個(gè)多月，該項(xiàng)目累計(jì)吸引上千批購(gòu)房者驗(yàn)資參觀。
6月21日，中海深灣玖序取得預(yù)售許可證，推出293套住宅，主力戶型為建筑面積約196平方米、252平方米、328平方米的超大單位，和3套頂層復(fù)式，毛坯備案均價(jià)約13.2萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)約3462萬(wàn)元。
另外，中海深灣玖序提供4種不同報(bào)價(jià)的裝修方案供客戶選擇，每平方米分別為9500元、9800元、10500元和11800元，超出2021年5月深圳主管部門(mén)對(duì)商品住房和公寓裝修費(fèi)用6000元/平方米的最高限價(jià)。
6月28日，中海深灣玖序正式選房。時(shí)代周報(bào)記者獲得的選房頁(yè)面截圖顯示，開(kāi)盤(pán)5分鐘，該項(xiàng)目總價(jià)最貴的一套頂層復(fù)式即售出——2棟A座4101單位，建筑面積約549.1平方米，單價(jià)接近20萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約10975萬(wàn)元。
開(kāi)盤(pán)三小時(shí)后，中海方面宣布，中海深灣玖序勁銷(xiāo)100.2億元，“這個(gè)市場(chǎng)，需要挺身而出的英雄。”
“蜜月期”過(guò)后或有新政出臺(tái)
不止是中海，政策窗口期打開(kāi)，深圳開(kāi)發(fā)商都卯足了勁兒出貨。
位于南山西麗的漢園茗院是“5·28新政”后首個(gè)入市的新盤(pán)。
6月1日，漢園茗院開(kāi)盤(pán)，推出419套住宅，備案均價(jià)約7.2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天最低折扣為85折，折后最低單價(jià)6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商還贈(zèng)送全屋精裝、價(jià)值約20萬(wàn)元的家電大禮包，部分單位還贈(zèng)送價(jià)值20萬(wàn)元黃金。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，因?yàn)榘凑?ldquo;先到先得”的方式賣(mài)房，有經(jīng)紀(jì)人凌晨便在漢園茗院營(yíng)銷(xiāo)中心排隊(duì)等著幫客戶取號(hào)。開(kāi)盤(pán)一小時(shí)，漢園茗院售出61套房。
新盤(pán)的去化成績(jī)與開(kāi)發(fā)商主動(dòng)讓利有關(guān)，也離不開(kāi)政策助力。政策組合拳有效激發(fā)置業(yè)需求，加上開(kāi)發(fā)商借助政策東風(fēng)積極出貨，深圳樓市來(lái)訪量、看房量上升，市場(chǎng)活躍度明顯提升。
樂(lè)有家研究中心近期統(tǒng)計(jì)的深圳樂(lè)有家門(mén)店新增求購(gòu)客戶量與新增售房源量之間的比值（以下簡(jiǎn)稱“新增客房比”）顯示，5月深圳樓市政策頻發(fā)，推動(dòng)了新購(gòu)買(mǎi)力的積極入市，新增客房比有所上升，從4月的3.9%增長(zhǎng)至5.2%，是2022年2月以來(lái)的最高點(diǎn)，6月上旬略有回落至4.7%，但仍屬于較高值。
降低首付門(mén)檻的“5·28新政”，推動(dòng)一部分購(gòu)房者前置了置業(yè)計(jì)劃。
肖小平舉例稱，“有客戶手里有60萬(wàn)元，原本打算買(mǎi)300萬(wàn)元的房子，還要再攢30萬(wàn)元，現(xiàn)在按照新政60萬(wàn)元就夠了。第二類(lèi)增量是，原先一直在看房但沒(méi)有挑到合適房子的客戶，往往是因?yàn)榭瓷系姆孔映^(guò)預(yù)算，最常見(jiàn)的場(chǎng)景是——想買(mǎi)100平方米，但預(yù)算只夠買(mǎi)90平方米，而90平方米只有一個(gè)衛(wèi)生間，客戶就會(huì)糾結(jié)，現(xiàn)在首付比例下調(diào)后，就沒(méi)有問(wèn)題了。”
“首付降低伴隨的是月供上升，但分?jǐn)偟矫總€(gè)月其實(shí)并沒(méi)有大家想象中那么明顯，一成月供對(duì)很多人來(lái)講可能是增加一兩千塊。”肖小平表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)數(shù)年的深度調(diào)整，更多購(gòu)房者是以自住為主的需求，對(duì)月供的敏感度并沒(méi)有投資客那么高。
密集出臺(tái)的政策助攻購(gòu)房者入市，深圳樓市成交量回升。
深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“5·28新政”前后一個(gè)月，中原一手房成交量同比增長(zhǎng)27.5%，二手房成交量同比增長(zhǎng)70%。全市一手住宅網(wǎng)簽2800套，環(huán)比增長(zhǎng)37.8%；二手住宅過(guò)戶4702套，環(huán)比增長(zhǎng)19.4%。
二手業(yè)主信心緩慢修復(fù)，議價(jià)空間收窄。
深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的83個(gè)片區(qū)中，掛盤(pán)均價(jià)開(kāi)始上漲的片區(qū)共28個(gè)，占比33.7%。漲幅較高的幾個(gè)片區(qū)分別是：大鵬上漲8.5%，龍崗平湖上漲8%，寶安福永上漲4.2%。
“5月新政頻發(fā)，促使市場(chǎng)活躍度增強(qiáng)，議價(jià)率也回歸到10%水平——一套掛牌價(jià)500萬(wàn)元的房子，最終成交價(jià)在450萬(wàn)元左右。”樂(lè)有家研究中心表示。
不過(guò)，隨著政策“蜜月期”結(jié)束，最近兩周深圳樓市成交量已有所回落。
“按照我們的觀察，‘蜜月期’是政策出臺(tái)的一個(gè)月或21天，對(duì)市場(chǎng)的影響非常明顯，消費(fèi)者的情緒、對(duì)政策的關(guān)注度都處于高值，成交量大幅上升。”肖小平表示，“蜜月期”過(guò)后將會(huì)進(jìn)入平淡期，加上傳統(tǒng)淡季7月、8月即將到來(lái)，成交量有所回落是正常的。
“目前來(lái)看，政策效應(yīng)已經(jīng)在減弱，市場(chǎng)成交在逐步下降。當(dāng)然，市場(chǎng)冷下來(lái)后，新一輪的提振政策又有望到來(lái)。”深圳中原研究中心表示。
“未來(lái)一段時(shí)間又將迎來(lái)房地產(chǎn)政策出臺(tái)的小高潮。”中信證券研報(bào)表示，各地在限價(jià)、落戶、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，仍有廣泛的政策出臺(tái)空間。